Инвестиции в экономику Крыма. Фонд «Москва-Крым»

07 Июл
0

МАТЕРИАЛЫ СЕМИНАРА
Пути урегулирования прав собственности российских организаций в Автономной Республике Крым

Новый Земельный кодекс Украины, права и возможности юридических и физических лиц других государств в вопросах купли-продажи и пользования землей в АРК
Евгений Константинович Жагорников — председатель Республиканского Комитета по земельным ресурсам АРК

     Уважаемые дамы и господа!
     Мне очень приятно, что сегодня у нас есть такая возможность пообщаться с вами напрямую, тем более следующий год объявлен на Украине Годом России. И я надеюсь, при содействии Фонда «Москва — Крым» очередное такое совещание мы проведем, наверное, в Крыму.
      Если принимаете, мы будем рады вас встретить в Крыму.
      Я хотел бы в двух словах рассказать о нашей сегодняшней системе органов земельных ресурсов, и, перейдя к обзору Земельного кодекса, который принят с 1 января этого года, рассказать все-таки о специфике, которая присуща Крыму, а я думаю, больше всего будет вопросов и заинтересованности у вас в земельных отношениях в Крыму. С самого начала был определен приоритетный пункт именно о развитии сотрудничества и об имущественных отношениях с Крымом, поэтому, я скажу, что Комитет земельных ресурсов является государственной структурой, имеет четкую вертикаль. В целом на Украине наш Комитет насчитывает более 10 тысяч сотрудников. В каждой области созданы структурные подразделения государственного Комитета по земельным ресурсам.
      У нас в Крыму в нем работает более 300 человек, с введением Земельного кодекса предусматривается введение должностей землеустроителей в каждом сельском, поселковом советах, т.е. как бы помощники, параллельная структура.
      Единственный орган сегодня, который имеет право государственного контроля, имеет право экспертиза. Эта функция возложена на наш Комитет. Мы не подменяем органы местного самоуправления. Право приоритетного распределения земельных участков, продажи определено у нас за органами местного самоуправления, но на наш Комитет возложены именно контрольные функции.
      Я почему так подробно говорю? В будущем, если у вас или у ваших знакомых, или у тех фирм, у которых будет необходимость общения по земельным вопросам в Крыму, лучше всего обращаться в наши подразделения для того, чтобы получить более объективную информацию.
      Дальше я в своем выступлении скажу, почему я акцентирую на этом внимание.
      Теперь, переходя к Земельному кодексу, я хочу сказать, что неоднозначно воспринят этот Земельный кодекс на Украине. Я думаю, наверное, и за пределами Украины. К сожалению, Верховная Рада прошлого созыва была сориентирована все-таки на старый багаж, будем говорить, представлений, понятий о земельных отношениях.
      Новый Земельный кодекс однозначно признал, что земля стала товаром, и рыночные отношения, из сферы экономики Украины, в общем земли в последнюю очередь только коснулись понятия рыночных отношений.
      К сожалению, еще остались такие признаки атавизма, как постоянное пользование, но оно заканчивается согласно Земельному кодексу в 2005 году. Сегодня многие инвесторы, которые приезжают на Украину, в Крым, когда задают вопрос землепользователям, как у вас оформлена земля, слышат: в постоянное пользование, то для многих непонятно, что такое постоянное пользование.
      Постоянное пользование по новому Земельному кодексу только для государственных и коммунальных учреждений. Сегодня, начиная с 1 января 2002 г., земельные участки предоставляются только в собственность или в аренду, за исключением, как я сказал, государственных и коммунальных структур, которым земля предоставляется в постоянное пользование.
      С принятием Земельного кодекса, я хотел бы это тоже отметить, что сразу все проблемы вокруг земельных отношений не решились. Для того чтобы полностью заработали нормальные рыночные отношения в земельных отношениях, необходимо около 30 дополнительных законов, нормативных актов, которые смогли только в комплексе реализовать Земельный кодекс в полном объеме.
      Я приведу несколько законов, которые поручено разработать, но, к сожалению, вы, наверное, знакомы с политической обстановкой на Украине. Политические приоритеты тормозят принятие экономических законов. Причем это определено в заключительных положениях Земельного кодекса о том, чтобы разработать законы о государственном земельном кадастре, об оценке земли, о разграничении права государственной и коммунальной собственности на землю, о государственном земельном и ипотечном банках, о рынке земли, об определении правовых основ изъятия земель, о праве частной собственности и т.д.
      То есть вот тот круг законов, которые необходимо дополнительно принять для того, чтобы в полной мере заработал Земельный кодекс. Хотя мы отмечаем, что прогрессивность Земельного кодекса отмечена не только у нас на Украине, но мы видим интерес к землям в Крыму и Украине в целом, который показывает, что приоритеты в Земельном кодексе были приняты правильно.
      Несколько цифр, которые я хотел бы привести, чтобы вы представляли, в какой стадии сегодня находятся земельные отношения на Украине и в Крыму. Сегодня я хотел бы больше сакцентировать внимание на вопросе сельхозземель, особенно учитывая особенность Крыма.
      Тем не менее в общем-то большая часть Земельного кодекса была направлена именно на взаимоотношения в сельскохозяйственном секторе.
      Если говорить о Крыме, то более миллиона гектар земли было передано в частную собственность. С введением Земельного кодекса, указов президента, которые предшествовали принятию Земельного кодекса с 1999 года в Крыму появилось больше 220 тысяч владельцев земельных долей, так называемых земельных участков. В среднем в Крыму в сельском секторе это 4,5 га на каждого бывшего колхозника.
      К сожалению, у нас идет очень медленными темпами продажа земельных участков не сельхозназначения. Так, за два года в Крыму продано земли всего на сумму около 5 млн. гривен, это чуть меньше 1 млн. долларов.
      Земельный кодекс предусматривает, что продажа земель сельхозназначения для иностранцев не разрешена. Только аренда или временное пользование. Земли не сельхозназначения сегодня согласно Земельного кодекса имеют право приобретать иностранцы в границах населенных пунктов, а за границами населенных пунктов только под объектами недвижимости.
      Хочу сразу сказать, что в Крыму таких фактов пока нет. И я надеюсь, что после семинара движение в этой части пойдет более интересно и более продуктивно.
      Я хотел бы немножко остановиться на тех политических моментах, которые мы в этом году, особенно в Крыму, почувствовали. И я думаю сегодняшняя встреча и усилия, которые прилагает Фонд «Москва-Крым» послужат, так сказать, устранению негативных явлений, которые мы получили в этом году. В общем-то, как было сказано, с 1991 года после развала СССР, отношения бывших, будем говорить, союзных республик, протекали далеко не ровно. И мы почувствовали, во всяком случае, те препоны, которые были поставлены на границах. А сегодня в выступлениях вы слышали и неурегулированность многих вопросов в общей массе своей, не только в земельных отношениях, в общем-то они послужили охлаждению интереса к Крыму, в части, и как к здравнице, и в части привлечения инвестиций и т.д.
      Мы ощутили это в этом году особенно в связи с уменьшением бюджетных поступлений от туризма из России. Поэтому мы очень заинтересованы, и не скрываем того, что инвестиции, в первую очередь, мы ждем, конечно, из России. Я думаю, наверное, Фонд «Москва-Крым» возьмет на себя львиную долю в части пропаганды этого вопроса.
      Какие права защищают, вернее какие законы защищают права инвесторов или тех, кто хочет приобрести земельные участки или недвижимость в Крыму?
      Новый Земельный кодекс как раз это и предусматривает, в связи с тем, что частная, государственная и коммунальная собственности, провозглашенные в Земельном кодексе сегодня уравнены. Значит есть право собственности. Может быть мы разработаем какие-то памятки, опубликуем их в прессе, если Олег Алексеевич Котолупов, президент Фонда «Москва-Крым», поддержит это предложение. Сегодня время у нас ограничено, чтобы останавливаться на таких деталях подробно.
      В целом я хочу сказать, что сегодня Земельный кодекс предусматривает ответственность и исполнительной, и местной власти за вред, который они своими действиями могут нанести частной собственности в части земельных отношений.
      Проблемы, когда мы их знаем, нам легче решать и преодолевать. В первую очередь, я хотел бы сказать о проблемах учета земельных отношений.
      Сегодня, к сожалению, мы можем констатировать, что в Крыму, на Украине число землепользователей имеющих правоустанавливающие документы, может быть увеличено с 10 до 15%.
      С введением Земельного кодекса, нам поручено разработать и закон о кадастре. Государственный кадастр, который предусматривает учет всех земель — это наиболее важный вопрос в развитии земельных отношений.
      Сегодня, я думаю, пресса правильно поймет мои слова, чтобы изложить их. К сожалению, очень много идет запросов от субъектов Российской Федерации, областей, республик с предложением инвестировать определенные суммы, с просьбой предоставить земельные участки под рекреационные назначения. И, к сожалению, не имея полного кадастрового представления о крымских землях, мы не всегда можем дать объективную гарантированную информацию. Это тоже, я считаю, сдерживание. Поэтому, пользуясь сегодня возможностью, я приглашаю к сотрудничеству те заинтересованные организации, которые посчитают необходимым поучаствовать в создании государственного кадастра в Крыму.
      Я думаю, в этой части мы можем выявить интересные, так сказать, возможности для сотрудничества.
      Несмотря на то, что Земельный кодекс и принят, но в течение 10 или уже почти 12 месяцев мы, Крым, я имею в виду, из-за неприятия всех остальных сопутствующих законов, теряем от недополучения арендной платы и налогов за землю.
      Кроме того, имеем потери от неотрегулированности на правительственном уровне статуса Черноморского флота. Сегодня, по нашим данным, от налога, который мы ожидали получить от военных баз, от частей размещения и расквартирования на крымской территории, недополучаем около 15 млн. гривен. Хотя мы понимаем, что это идет на государственном уровне, за расчет долгов Украины и России, но тем не менее Крым от этого тоже недополучает большие средства, которые могли бы быть направлены на усовершенствование земельных отношений.
      Пользуясь тем, что сегодня такая большая аудитория хочу через прессу, через те фирмы, которые занимаются продажей недвижимости или оформлением документов по недвижимости, по земле, предостеречь потенциальных покупателей, чтобы они, получая Госакты, обязательно обращались в наши органы для подтверждения его государственной регистрации.
      Сегодня рекламные газеты пестрят большим количеством предлагаемых земельных участков для продажи в Крыму. Я хочу сказать, если идет разговор о земельных участках до 10-15 соток, здесь, я думаю, картина реальная, потому что до 10-15 соток земли граждане могут иметь в частной собственности, т.е. это действительно вторичный рынок. Для этого достаточно оформить Госакт.
      Но объявление о продаже 40-50 соток или гектаров — это на 99% обман. На самом деле они находятся или в аренде, или в постоянном пользовании, или только идут переговорные процессы.
      Тут я хотел бы отметить, что единственный орган, который может оказать вам квалифицированную помощь и дать пояснения — это наш комитет. Я думаю через Олега Алексеевича Котолупова мы дадим свои координаты, в том числе и наших региональных представительств на южном берегу Крыма, но тем не менее я просил бы все-таки иметь в виду реальное положение с земельными отношениями в Крыму.
      По ценам. Я думаю это тоже вам будет интересно. Сегодня есть две, если так можно назвать, цены. Это денежная оценка, которая проведена государством для налогообложения, т.е. от денежной оценки идет налогообложение. Дальше идут все расчеты. Какой налог то ли за аренду, то ли это фиксированный налог надо платить за тот или иной участок. Это зачастую высокая цена. Но достаточно вам сказать, что в Ялте, в центре, 1 кв. метр по оценке составляет 800-900 гривен в зависимости от зоны. Я беру пока максимальные цены. Эта цена не продажная, это цена для налогообложения. Ее иногда путают с экспертной оценкой. По сегодняшнему положению продажа земельных участков определена только по экспертной оценке, у которой порядок такой: эксперт дает оценку, а совет уже принимает окончательно или завышает ее. Как в Фонде имущества по имуществу здесь аналогия полная. Она, как правило, от 2,3 до 5 раз меньше чем денежная. Но это приблизительные, конечно, подсчеты. Если говорить о последних торгах, которые прошли у нас, к сожалению, очень слабо, этот процесс идет и, будем говорить, от застарелости во взглядах отдельных советов, сдерживается большой приток денег в местные бюджеты.
      Так вот, я хочу сказать, что в Ялте юридическим лицам не продано ни одного земельного участка. Что касается физических лиц, то здесь процесс идет, проводится бесплатная приватизация до 10-15 соток.
      Сегодня максимальная продажная цена земельного участка в Ялте около 150 гривен за кв. метр. В районе между Алуштой и Ялтой — Малый Маяк, Медведь гора, Партенит — 110-105 гривен за кв. метр. Я не буду говорить, какие критерии принимаются, я просто для ориентира даю вам официальные цены.
      Появился все-таки вторичный рынок, можно его назвать по-разному: черный или неофициальный, на котором сегодня производится подавляющее большинство сделок. Так вот сегодня сотка в Крыму, имеется в виду, конечно, побережье южного берега в зависимости от расположения рельефа, наличия инфраструктуры колеблется от 1,5 до 5 тыс. долларов за сотку. Это тоже ориентиры тем людям, которые захотят принимать участие в покупке земельных участков, надо хоть как-то ориентироваться.
      Если я вас не утомил, я думаю закончу на этом, а если у вас появятся вопросы, я готов ответить.

Обсуждение выступления Е.К. Жагорникова

В.ВАШАНОВ, Центр исследований экологических проблем СНГ
Евгений Константинович, такой у меня к вам вопрос. У вас принят закон об особенностях приватизации объектов незаконченного строительства. Вы сказали, что иностранцы могут покупать земли в пределах населенных пунктов и за пределами, если покупаются объекты недвижимости. А вот в этом законе о приватизации сказано, что для иностранцев нельзя покупать землю объектов незаконченного строительства. Это действительно так, да?

Е. ЖАГОРНИКОВ
Я хотел бы адресовать этот вопрос Юрию Владимировичу Шимину, он меня поправит, надеюсь, если я неправильно скажу. У нас очень много объектов недвижимого имущества и, если на него есть право, или оформлено право собственности или подтверждается, что это объект недвижимого имущества, то по Земельному кодексу сегодня можно приобретать земельные участки под этим объектом.

В. ВАШАНОВ
Там есть пункт, иностранцы не могут покупать землю.

Е. ЖАГОРНИКОВ
По земельному я вам зачитал, процитировал прямо из Земельного кодекса

Ю. ШИМИН
Давайте я уточню. Здесь коллизия нормативных документов, именно о коллизии можно говорить. В соответствии с законодательством о приватизации объект недвижимости может быть продан как с земельным участком, так и без земельного участка. Тогда, когда принимался закон об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства, о котором вы говорите, на тот момент Земельный кодекс еще не вступил в силу.
Поэтому этот пункт и существует. Но я вам просто уточню. На сегодняшний день у нас продано с участком, с земельным участком объектов незавершенного строительства может быть два всего за всю историю приватизации. Мы их продаем без земельных участков, а следующий шаг — это оформление права собственности на земельный участок уже в соответствии с Земельным кодексом. Он в этом случае имеет приоритетное значение. Поэтому и даже эта коллизия разъясняется именно таким образом. Вы удовлетворены? Спасибо.

В. ВАШАНОВ, Представитель ЦАГИ
Вот у меня есть такой акт, державный акт на право пользования землей для нашей научно-исследовательской планерной базы ЦАГИ, но как вы уже сказали и тут возражений у нас нет, объект отошел в пользование Украины, в собственность Украины. На землю тут был такой акт государственный и сказано: «за указанным землепользованием закрепляется бессрочное и бесплатное пользование 87,6 га земли согласно планов землепользования». Это что, уже сейчас никакой юридической силы эта бумага не имеет?
Никакой не имеет. Если вы не подтвердите, что у вас есть хоть какое-то недвижимое имущество на этом участке вашей собственности, тогда вы имеете право на основании этого Госакта иметь земельный участок, но переоформить его уже на документ нового образца.

Е. КРИВОНОГОВА, «Морзащита»
Евгений Константинович, я представляю пансионат «Санкт-Петербург» в Ялте. Только недавно Юрий Владимирович сказал, что мы с большим трудом оформили имущественный комплекс пансионата «Санкт-Петербург». Мы имеем в постоянном бессрочном пользовании государственный акт, правда еще образца 1991 года. И вот в этом году мы никак, несмотря на то, что вышел закон о земле, не имеем возможности, оформить землю в собственность. Мы и Кучме писали, и в правительство Крыма писали, внесли большую компенсацию в 80 млн. долларов за этот имущественный комплекс и землю. Огромные деньги платим, налог на землю, хотя вы сказали, что мы имеем полное право. Мало того, половина пляжной территории, мы сейчас ведем судебное разбирательство, просто в наглую заняты вашими службами. Просто взяли в наглую и заняли территорию. И вы, очевидно, в курсе этого дела.
Каким образом нам решить эти земельные вопросы?

Е. ЖАГОРНИКОВ
Я хочу вам сказать, что проблему именно вашего санатория я знаю. Насколько я понимаю, там единственная серьезная ситуация, с пляжем. По основной территории я думаю, там особых вопросов не будет. Вам надо сейчас, чтобы не делать дважды одну и ту же работу, дождаться решения суда для того, чтобы мы могли вам земельный участок оформить с учетом и пляжной зоны. Потому что привлекательность вашего участка без пляжной зоны сразу теряется.
То, что там есть, действительно предмет для спора. И я не хотел бы сегодня ничего комментировать до решения суда, но согласно Земельного кодекса вы видите, что сегодня эти споры решаются не на местном уровне администрации, а в судебном порядке. И я надеюсь, что те документы, которые я видел, имеют шанс выиграть этот процесс.

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ЗАО «Метровагонмаш», Мытищи
У нас в поселке Песчаном имеется пансионат «Бригантина». Данный пансионат лишен права юридического лица. Когда мы пытались подавать документы, нам пояснили, что нам необходимо сделать его юридическим лицом, обязательно ли это? И также пояснили, что нам необходимо обратиться в Киев, что Крым это сделать не может. Не можете это пояснить?

Е. ЖАГОРНИКОВ
Я хочу вам сказать, действительно, если вы не имеет юридического лица на территории Украины, значит решать будет кабинет Министров Украины согласно Земельного кодекса. Но если вы станете резидентами Украины, то вы мне должны сказать, кто будет там представителем? Будет ли украинская там часть юридическая вашей фирмы, если это будет нормально зарегистрированное предприятие на территории Украины, то мы сможем, наверное, вам оформить земельный участок и в Крыму.
То есть обязательное условие, сделать этот пансионат юридическим лицом?

Е. ЖАГОРНИКОВ
Нет, я же вам сказал. У вас два варианта. Первый не делая, но тогда принимает решение кабинет Министров Украины, это не наша компетенция. Если вы становитесь резидентом Украины, то вы подпадаете, как и все юридические лица по оформлению земельных участков.

СИБКИН — генеральный директор Производственного объединения «Сельмашпредприятие» г. Северодвинск,
У нас в Евпатории есть пансионат «Северный». Мы собираемся выкупить земельный участок, в 13,5 га. Можем ли мы выкупить и кусок пляжной зоны? У нас есть информация, что это не касается пляжной зоны.

Е. ЖАГОРНИКОВ
Совершенно правильно. Оказывается Земельный кодекс в России тоже знают. Вы правильно сказали, вы можете выкупить территорию за исключением пляжной зоны. Она передается только в аренду до 50 лет.